I casi in cui bisogna affidare l'incarico di redigere un APE (Attestato di Prestazione Energetica) sono diversi e spesso poco chiari perchè oggetto di numerose modifiche normative negli ultimi anni.
Per un approfondimento esteso della normativa consiglio di leggere la Guida del Notariato.
La Certificazione Energetica è richiesta nei seguenti casi (aggiornamento febbraio 2020):
L'attestato va aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell'immobile, come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante, etc
Nel caso in cui un immobile sia stato dotato prima del 06.06.2013 di ACE (attestato di certificazione energetica) non è necessario venga sostituito dall'APE (attestato di prestazione energetica). Mentre l'AQE (attestato di qualificazione energetica) non può sostituire l'APE
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Prima del trasferimento dell'immobile e comunque sin dal momento della trattativa, il proprietario deve, a sue spese, far redigere l'Attestato e mostrarlo all'acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, l'APE andrà consegnato al nuovo proprietario.
Nell'atto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica dell'immobile.
Inoltre l'attestato di prestazione energetica (APE) deve essere allegato al contratto di vendita (art. 6 comma 3 del D.lgs. 192/05).
Le sanzioni per il proprietario inadempiente sono variabili tra i € 3000 ed i € 18000. E' stata eliminata la nullità dell'atto in caso di mancata allegazione.
Nel D.Lgs 192/05 non si cita se in caso di trasferimento a titolo gratuito sia obbligatorio dotare l'immobile di APE ma secondo l'applicazione vigente (come indicato nello studio del Notariato), anche se non esistono specifiche sanzioni, bisogna dotare l'immobile di APE anche in caso di donazione.
In caso di eredità di un immobile, tra i documenti della successione non bisogna includere l'APE
Nel nuovo contratto di locazione soggetto a registrazione va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni ed attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l'APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto.
Come per la compravendita, anche in caso di locazione il proprietario (locatario) deve mostrare l'attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all'affittuario al momento della registrazione del contratto.
Le conseguenze sono particolarmente onerose, se non si ha l'APE al momento della registrazione del contratto di affitto si incorre in una sanzione da euro 1.000 a euro 4.000. Se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà.
I controlli e le sanzioni possono essere commisurate dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione direttamente dall'Agenzia delle Entrate.
Su annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili, con qualsiasi mezzo d'informazione, deve essere inserita la prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell'involucro e la classe energetica corrispondente. Approfondisci: Cosa scrivere nell'annuncio sulla prestazione energetica.
Quindi, affinché l'annuncio contenga le informazioni in merito alle prestazioni energetiche, è necessario richiedere la redazione dell'attestato prima della pubblicazione. Le sanzioni per il responsabile dell'annuncio arrivano a 3000 euro. Approfondisci: Sanzioni Certificazione Energetica
La direttiva Europea e la legge nazionale sono molto severe sull'obbligo di dotare un immobile di nuova costruzione di APE (Attestato di Prestazione Energetica). L'obiettivo è quello di controllare l'effettiva rispondenza alle normative sul risparmio energetico. L'acquirente può tutelarsi ricevendo proprio l'APE prima dell'acquisto
La procedura prevede che al termine dei lavori, prima di richiedere il certificato di agibilità, il costruttore consegni al comune diversi documenti tra i quali anche l'APE. L'attestato deve essere redatto da un certificatore energetico indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell'edificio (non può essere il progettista o il direttore dei lavori)
Inoltre per interventi edili che prevedano la consegna di PdC, SCIA o CILA è obbligatorio che il direttore dei lavori o un tecnico incaricato consegnino l'AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) per la fase di collaudo e fine lavori.
La procedura va compiuta anche in caso di "ristrutturazioni importanti" (interventi su una superficie maggiore del 25% dell'involucro) e interventi di "demolizione-ricostruzione" prima del rilascio del certificato di agibilità.
Il concetto di "ristrutturazione importante" è una delle principali modifiche della L. 90/2013 e presente nel D.M. Requisiti Minimi 2015. Vengono considerati tali, interventi comunque denominati, che insistono su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'edificio.
I casi che rientrano in questa voce sono innumerevoli e potrebbero portare ad una sensibile modifica delle tecniche edilizie. Per fare un esempio ricadono in questo campo la maggior parte dei rifacimenti delle impermeabilizzazioni dei tetti, etc. Anche interventi che ricadono nella categoria "manutenzione ordinaria" possono essere ricondotti, dal punto di vista della normativa energetica, alla "ristrutturazione importante".
Ad ogni "ristrutturazione importante" con certificato di agibilità bisognerà dotare l'immobile di APE.
Ai fini della fruizione del Superbonus 110 è necessario che il tecnico asseveri il salto di almeno due classi energetiche tra la situazione ANTE e POST intervento migliorativo. A tale scopo deve essere redatto un APE da allegare, nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, all’asseverazione da inviare all’ENEA. Tale APE, definito dal MiSE convenzionale nel caso di condominio, non deve essere registrato alla Regione in quanto ha come unico scopo la valutazione del salto di almeno due classi energetiche.
Per approfondimenti sull’APE convenzionale e indicazioni ulteriori sul Superbonus trovi qui un nostro articolo.
L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto anche nel caso in cui si volesse usufruire dell’ECOBONUS per gli interventi di coibentazione, sia su parti private che su parti comuni condominiali.
Per interventi su parti comuni, come un cappotto termico esterno, nel caso di detrazione pari al 70% devono essere redatti gli APE di ogni singola unità immobiliare componenti il condominio. Se l’intervento di coibentazione rientra invece nei parametri necessari per usufruire dello sgravio fiscale del 75%, deve essere redatto in aggiunta anche l’APE dell’intero condominio ANTE e POST intervento.
È necessario inoltre redigere l’APE di ogni singola unità immobiliare (a lavori terminati) per altri Bonus legato all’efficientamento. Di seguito un elenco ripreso dal decreto Requisiti Tecnici del MiSE in vigore dal 5 ottobre 2020:
Approfondisci: Detrazioni e risparmio energetico.
In edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie maggiore di 250 mq bisogna realizzare l'Attestato di Prestazione Energetica (APE). La norma prevede che in tutti gli edifici aperti al pubblico di superficie superiore a 500 mq l'attestato venga affisso all'ingresso dell'edificio o in altro luogo ben visibile al pubblico. L'obbligo è previsto dall'art. 6 del D. lgs 192/05.
Anche le scuole, entro i limiti prima descritti, devono dotarsi di Attestato di Prestazione Energetica (APE).
In caso di nuovi contratti o rinnovi relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici si dovrà dotare l'immobile o la singola unità immobiliare dell' Attestato di Prestazione Energetica (APE)
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Su questo punto la normativa è molto chiara: se un immobile è dotato di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) in corso di validità (la validità si verifica nella prima pagina dell'attestato in alto a destra, sempre che siano stati regolarmente eseguiti tutti i controlli della caldaia), rilasciato prima dell'entrata in vigore del DL 63/2013, cioè in data 06.06.2013, non è necessario dotare l'immobile di APE
Ecco il testo di legge:
Art.6 comma 10 del D.Lgs 192/05: L'obbligo di dotare l'edificio di un attestato di prestazione energetica viene meno ove sia già disponibile un attestato in corso di validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.
È bene specificare però che l’attestato, sebbene in corso di validità, deve essere comunque aggiornato nel caso di ristrutturazione o riqualificazione che modificano la classe energetica dell’edifico o dell’unità immobiliare. L’aggiornamento dell’APE, così come indicato dalle FAQ del MiSE, deve essere effettuato unicamente se vi fosse la necessità di utilizzarlo in uno dei casi previsti dall’art. 6 del D.lgs. 192/05 e s.m.i. (compravendita, nuove locazione, esposizionedell’APE negli edifici pubblici, etc.).
I casi in cui non bisogna dotare l'immobile di un APE sono individuati dall'art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e richiamati anche dall'appendice A del D.M. Linee guida APE 26/06/2015
di Andrea Denza e Marco Lauria 12/10/2014 ultimo aggiornamento 06/11/2020
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